Die Renovierung einer neuen Wohnung in Lyon wirft eine Frage auf, die nur wenige Käufer vorhersehen: An welchen Punkten sollte man eingreifen, wenn die Wohnung gerade erst fertiggestellt ist, und mit welchen finanziellen Spielräumen? Die Renovierung einer neuen Wohnung unterscheidet sich grundlegend von der eines Altbaus. Die gesetzlichen Vorgaben, die noch aktiven Garantieansprüche des Bauunternehmers und der Ausschluss der meisten öffentlichen Förderungen verändern die Logik des Projekts vollständig.
Garantieansprüche des Bauunternehmers und Renovierung neuer Wohnungen: Was blockiert
Bevor man mit irgendeinem Bauvorhaben in einer neu gelieferten Wohnung beginnt, muss man die Auswirkungen der gesetzlichen Garantien berücksichtigen. Die zehnjährige Garantie, die zweijährige Garantie und die Garantie für die ordnungsgemäße Fertigstellung decken die Wohnung für unterschiedliche Zeiträume nach der Lieferung ab.
Das Eingreifen an bestimmten Elementen (tragende Wände, eingebaute Leitungen, Außenfenster) während dieser Zeiträume kann zur teilweisen oder vollständigen Entziehung dieser Garantien führen. Ein Bauträger kann die Verantwortung für Mängel ablehnen, wenn der Käufer das Werk ohne seine schriftliche Zustimmung verändert hat.
Konkret bleiben Arbeiten, die weder die Struktur noch die abgedeckten Einrichtungen betreffen, frei: Malerarbeiten, Bodenbeläge, Einbau von Schränken, Kücheninstallation. Im Gegensatz dazu erfordert das Versetzen einer Wand, das Ändern eines Wasseranschlusses oder das Ändern des Belüftungssystems eine vorherige Überprüfung beim Bauträger und oft die Einbeziehung eines Renovierungsfachmanns für neue Wohnungen, der diese spezifischen Anforderungen kennt.
Förderungen für Renovierungen in Lyon: Neu ist weitgehend ausgeschlossen
Die Metropolregion Lyon bietet ein Ökosystem von Förderungen für energetische Renovierungen, das zu den umfassendsten in Frankreich gehört. Das Programm Écorénov’, das mit MaPrimeRénov’, dem ökologischen PTZ, den CEE und der reduzierten Mehrwertsteuer kombinierbar ist, ermöglicht die Finanzierung eines signifikanten Teils der Arbeiten an Altwohnungen.
Das Problem bei einer neuen Wohnung: MaPrimeRénov’ setzt ein Mindestalter der Wohnung voraus, oft von zwei Jahren, und einige umfassende Renovierungsprojekte erfordern ein Alter von fünfzehn Jahren. Écorénov’ folgt einer ähnlichen Logik. Ein Käufer, der seine vor einigen Monaten gelieferte Wohnung verbessern möchte, steht also ohne öffentlichen Finanzierungshebel da.
| Programm | Mindestalter erforderlich | Anwendbar auf neue Wohnungen |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ (klassischer Verlauf) | 2 Jahre | Nein |
| MaPrimeRénov’ (umfassende Renovierung) | 15 Jahre | Nein |
| Écorénov’ Metropolregion Lyon | Variabel, zielt auf Altbauten ab | In den meisten Fällen nein |
| Öko-PTZ | 2 Jahre | Nein |
| CEE (Energieeinsparzertifikate) | 2 Jahre | Nein |
| 5,5 % Mehrwertsteuer | 2 Jahre | Nein |
Im Gegensatz dazu erhalten Arbeiten, die den Komfort betreffen und nicht energetisch sind (Gestaltung, Dekoration, Einbauküche), keine Förderung, unabhängig vom Alter des Objekts. Das Budget für die Renovierung einer neuen Wohnung basiert daher vollständig auf den Eigenmitteln des Käufers.
Relevante Arbeitsbereiche in einer neuen Wohnung in Lyon
Eine neue Wohnung erfüllt die RE 2020 in Bezug auf Isolation und Energieeffizienz. Die thermische Hülle, das Heizsystem und die Belüftung sind normiert. Energetische Eingriffe haben daher keinen unmittelbaren Sinn, und die Förderungen würden ohnehin nicht folgen.
Die Bereiche, auf die sich ein Renovierungsprojekt für eine neue Wohnung tatsächlich konzentriert:
- Die Gestaltung der Küche und des Badezimmers, die oft mit grundlegenden oder gar keinen Ausstattungen je nach den Lyoner Bauträgern geliefert werden
- Die Änderung von nicht tragenden Wänden, um ein Wohnzimmer zu öffnen, ein Büro zu schaffen oder die Schlafzimmer neu zu verteilen, vorausgesetzt, es wird nicht ohne vorherige Zustimmung an den technischen Netzwerken gearbeitet
- Bodenbeläge und Wandverkleidungen, die häufig standardmäßig in den Standardangeboten des Bauträgers gewählt werden und selten den Vorlieben des Käufers entsprechen
- Die Installation von maßgeschneiderten Aufbewahrungslösungen, Ankleidezimmern oder integrierten Möbeln, um Flächen zu optimieren, die manchmal durch die ursprünglichen Pläne eingeschränkt sind
Die Küche stellt oft den größten Posten bei der Renovierung einer neuen Wohnung dar, gefolgt vom Badezimmer und den Böden. Die Bauträger in Lyon liefern regelmäßig ohne Einbauküche, was den Käufer zwingt, dieses Budget bereits bei der Vertragsunterzeichnung einzuplanen.
Methodik zur Kostenschätzung für Renovierungen vor dem Kauf
Die klassische Falle besteht darin, den Kauf einer neuen Wohnung zu unterschreiben, ohne die Kosten für die Personalisierung genau zu schätzen. Der vom Bauträger angegebene Preis deckt nur die Wohnung in ihrer Standardkonfiguration ab.
Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, sollte die Kostenschätzung vor der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags erfolgen. Drei Schritte strukturieren diese Methode:
Zuerst sollten die Abweichungen zwischen der Beschreibung des Bauträgers und dem gewünschten Ausstattungsniveau aufgelistet werden. Diese Beschreibung, die dem Vertrag beigefügt ist, detailliert jedes Material und jede Ausstattung. Die Bereiche, in denen der Standard nicht passt, bilden die Grundlage für das Budget der Arbeiten.
Anschließend sollten für diese spezifischen Bereiche Kostenvoranschläge von lokalen Handwerkern eingeholt werden, bevor man unterschreibt. Ein nach der Reservierung erhaltener Kostenvoranschlag kommt oft zu spät, um den Finanzierungsplan anzupassen.
Schließlich sollte überprüft werden, ob der Bauträger TMA (Änderungsarbeiten des Käufers) anbietet. Diese Änderungen, die während des Baus beantragt werden, ermöglichen es, die Wohnung vor der Lieferung zu personalisieren: Versetzung von Wänden, Hinzufügen von Steckdosen, Änderung von Belägen. TMA kosten in der Regel weniger als Arbeiten, die nach der Lieferung durchgeführt werden, da sie in das laufende Bauprojekt integriert werden.
Die Renovierung einer neuen Wohnung in Lyon folgt einer umgekehrten Logik im Vergleich zu einem Altbau. Keine öffentlichen Förderungen, keine energetischen Einsparungen zu suchen, sondern die Garantieansprüche des Bauunternehmers zu wahren und ein Budget für die Personalisierung bereits in der Kaufphase zu antizipieren. Der wahre Hebel bleibt die Verhandlung der TMA mit dem Bauträger, lange bevor die Schlüssel übergeben werden.