Die Transparenz der Immobilienpreise bezeichnet die Möglichkeit für jede Person, Zugang zu den tatsächlichen Beträgen vergangener Transaktionen in einem bestimmten Bereich zu erhalten. In Frankreich basiert diese Transparenz hauptsächlich auf der DVF-Datenbank (Demandes de valeurs foncières), die seit 2019 von der DGFiP über Etalab als Open Data veröffentlicht wird. Zu verstehen, was diese Daten enthalten, ihre Grenzen und wie man sie nutzen kann, verändert radikal die Art und Weise, wie man einen Verkaufspreis festlegt oder ein Kaufangebot formuliert.
DVF-Datenbank und zeitliche Verzögerung: Was die angezeigten Preise nicht zeigen
Die DVF-Datenbank erfasst die Immobilienübertragungen, die von Notaren registriert werden. Sie umfasst den Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken im gesamten Land. Jede Registrierung erwähnt den Preis, die Fläche, den Immobilientyp und die Gemeinde.
Der technische Punkt, den man sich merken sollte: Die DVF-Datenbank wird nur zweimal im Jahr aktualisiert, im April und im Oktober. Zwischen der Unterzeichnung einer notariellen Urkunde und ihrer Veröffentlichung in den öffentlich zugänglichen Tools vergehen mehrere Monate, manchmal fast ein Jahr. Ein Käufer, der diese Daten im Sommer konsultiert, arbeitet daher mit Preisen, die den Markt des Vorjahres widerspiegeln, nicht die aktuelle Dynamik.
Diese strukturelle Verzögerung schafft eine Asymmetrie. Ein gut informierter Verkäufer über die aktuellen Trends seines Mikromarktes hat einen Vorteil gegenüber einem Käufer, der sich ausschließlich auf die DVF-Konsultationsplattformen verlässt. Im Gegensatz dazu kann ein Käufer, der diese Verzögerung erkannt hat, einen Verkaufspreis anfechten, der auf veralteten Referenzen basiert, indem er beispielsweise auf den Service papersimmo auf Immosphère zurückgreift, um die DVF-Daten mit anderen Marktindikatoren zu vergleichen.
Immobilienpreise und DPE: Eine unterschätzte Verhandlungsvariable
Die Kreuzung zwischen DVF-Daten und Energieeffizienzdiagnosen (DPE) zeigt einen signifikanten Preisunterschied zwischen Wohnungen je nach ihrer Energieklasse. Immobilien der Klassen F oder G verkaufen sich deutlich günstiger pro Quadratmeter als Immobilien der Klassen A bis D in derselben Gemeinde.
Dieser Unterschied ist nicht unerheblich. Mit den schrittweisen Einschränkungen bei der Vermietung von energetisch ineffizienten Immobilien wird der DPE zu einem direkten Verhandlungshebel für den Verkaufspreis. Ein Käufer kann seinen Abschlag objektivieren, indem er den durchschnittlichen Unterschied zwischen den Energieklassen im Bereich zeigt, gestützt durch DVF-Daten.
Für einen Verkäufer ist die Logik symmetrisch. Eine kürzlich energetisch renovierte Immobilie mit einem günstigen DPE rechtfertigt eine höhere Preispositionierung, vorausgesetzt, man kann dies mit vergleichbaren Transaktionen dokumentieren. Die Transparenz der Immobilienpreise beschränkt sich also nicht auf den Bruttobetrag: Sie umfasst die technischen Merkmale der verkauften Immobilie.
Immobilienbewertung: Die Grenzen automatisierter Tools
Online-Schätzplattformen berechnen einen Preis pro Quadratmeter basierend auf den umliegenden DVF-Transaktionen. Das Ergebnis gibt eine Größenordnung an, jedoch keinen zuverlässigen Wert bis auf den Euro genau. Mehrere Faktoren entziehen sich diesen Algorithmen:
- Der tatsächliche Zustand der Immobilie (kürzliche Renovierung, Alter der Installationen, Qualität der Materialien) erscheint nicht in der DVF-Datenbank, die weder Fotos noch technische Beschreibungen enthält.
- Die Verkaufsbedingungen (Erbschaft, Scheidung, Verkauf unter Verwandten) beeinflussen den Preis, ohne dass die Datenbank dies anzeigt, was die Vergleiche verfälscht.
- Der Mikrolage (Stockwerk, Ausrichtung, Blick, Nähe zu einer Belästigung) kann den Wert innerhalb eines gleichen Gebäudes um mehrere zehn Prozent variieren.
Eine automatisierte Schätzung dient als Ausgangspunkt, nicht als Verkaufspreis. Sie mit einer Marktanalyse, einschließlich Besichtigung und Kenntnis des lokalen Marktes, zu vergleichen, bleibt die einzige Methode, um einen verteidigungsfähigen Preis gegenüber einem informierten Käufer festzulegen.
Immobilienverkauf: Wie man die Transparenz nutzt, um seinen Preis festzulegen
Um einen kohärenten Verkaufspreis festzulegen, muss man mindestens drei Quellen kombinieren. Die erste ist die DVF-Datenbank, um die aktuellen Transaktionen von vergleichbaren Immobilien im gleichen Bereich zu identifizieren. Die zweite ist der DPE der Immobilie, um den Preis im Verhältnis zur durchschnittlichen Energieklasse des Sektors zu positionieren.
Die dritte Quelle, oft vernachlässigt, ist die beobachtete Verkaufsdauer auf dem lokalen Markt. Ein Bereich, in dem Immobilien innerhalb weniger Wochen verkauft werden, toleriert einen Preis, der leicht über den letzten DVF-Referenzen liegt. Ein Bereich, in dem die Angebote mehrere Monate online bleiben, erfordert hingegen sofort einen Abschlag, um den Effekt einer “verbrannten” Immobilie zu vermeiden.
Immobilienkauf: Öffentliche Daten zur Verhandlung nutzen
Auf der Käuferseite bietet die Transparenz der Immobilienpreise ein konkretes Verhandlungsinstrument. Bevor man ein Angebot unterbreitet, ermöglicht die Konsultation der DVF-Transaktionen im Viertel zu überprüfen, ob der geforderte Preis den aktuellen Verkäufen entspricht oder davon abweicht.
Ein Preisunterschied zwischen der angestrebten Immobilie und vergleichbaren Transaktionen reicht nicht aus, um zu verhandeln. Man muss die Differenz erklären können: Fläche, Stockwerk, allgemeiner Zustand, DPE-Klasse. Ein begründetes Angebot mit überprüfbaren Daten hat bessere Chancen, erfolgreich zu sein als ein einfaches “Gefühl”-Angebot.
Einige Elemente, die man systematisch überprüfen sollte, bevor man ein Angebot macht:
- Der Preis pro Quadratmeter der letzten drei bis fünf vergleichbaren Verkäufe in derselben Straße oder demselben Viertel, unter Berücksichtigung des Immobilientyps (Wohnung oder Haus).
- Das Datum dieser Transaktionen, um zu bewerten, ob sie noch den aktuellen Trend widerspiegeln oder ob sich der Markt seitdem verändert hat.
- Die Kohärenz zwischen dem geforderten Preis und der DPE-Klasse der Wohnung, insbesondere bei Immobilien der Klassen E, F oder G, wo der Abschlag messbar ist.
Immobilienanzeigen und angezeigte Preise: Was die Transparenz nicht korrigiert
Immobilienanzeigen zeigen einen Verkaufspreis an, nicht einen Transaktionspreis. Der Unterschied zwischen beiden variiert je nach Markt. In angespannten Gebieten ist der Verhandlungsspielraum gering. In entspannten Gebieten kann er erheblich sein.
Die DVF-Transparenz ermöglicht es gerade, diesen Unterschied zu messen, indem man die auf den Anzeigenportalen angezeigten Preise mit den tatsächlich gezahlten Preisen im Sektor vergleicht. Dieser Vergleich, der für alle zugänglich ist, gleicht das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer aus.
Die Transparenz der Immobilienpreise hat die Machtverhältnisse in einer Transaktion tiefgreifend verändert. Die zeitliche Verzögerung der DVF-Datenbank bleibt ihre Hauptschwäche: Die veröffentlichten Daten spiegeln die Vergangenheit wider, nicht die Gegenwart des Marktes. Diese Informationen mit dem DPE, der lokalen Verkaufsdauer und einer konkreten Marktanalyse zu kombinieren, bleibt die zuverlässigste Methode, um zum fairen Preis zu verkaufen oder ohne Überzahlung zu kaufen.